Janvier 2026Comparatif annuel & focus sur Bordeaux, Poitiers et La RochellePremier baromètre IMOGEN 2026 consacré au marché immobilier en Nouvelle-Aquitaine. Objectif : décrypter les tendances de janvier, analyser l’évolution sur un an et identifier les opportunités pour les professionnels du secteur.1 Évolution des prix immobiliers – Janvier 2026Tendance régionaleEn janvier 2026, le marché néo-aquitaine montre une stabilisation progressive après la phase d’ajustement 2024–2025.Prix médian dans l’ancien : ≈ 2 580 à 2 650 €/m²Évolution sur 12 mois : −1 % à +1 % selon les secteursMaisons : légère correction encore visible (≈ −2 % sur un an)Appartements : stabilisation, voire légère reprise dans les métropolesAprès une hausse cumulée importante sur 5 ans (+40 à +50 % selon typologie), le marché semble désormais entrer dans une phase d’équilibre.2 Volumes de transactions & dynamiqueAprès le rebond observé mi-2025, le début d’année 2026 confirme :Une stabilisation des volumesDes délais de vente qui se normalisentUne reprise progressive de la confiance acquéreurLa Nouvelle-Aquitaine reste l’une des régions les plus actives de France grâce à :Son attractivité résidentielleLa dynamique démographique positiveLe télétravail toujours structurantTaux de crédit – Janvier 2026Les taux confirment leur détente progressive :15 ans : ≈ 2,90 – 3,05 %20 ans : ≈ 3,05 – 3,20 %25 ans : ≈ 3,20 – 3,35 %Comparé à janvier 2025 (autour de 3,30–3,50 % sur 20 ans), le contexte est nettement plus favorable, ce qui soutient la solvabilité.Les banques restent toutefois sélectives :Apport recommandé : 10 à 20 %Dossiers solides favorisésFocus Villes – Janvier 2026BordeauxPrix moyen appartement : 4 400 – 4 600 €/m²Maisons : médiane ≈ 470 000 – 490 000 €Évolution annuelle : stabilité voire −1 %Après la forte flambée 2017-2022, Bordeaux est désormais dans une phase d’équilibre. Les quartiers périphériques attirent davantage que l’hyper-centre. Marché sélectif Acheteurs exigeants Biens rénovés très recherchésLa RochelleAppartements : 4 800 – 5 200 €/m²Maisons : médiane ≈ 520 000 €Marché toujours tendu sur le littoralLa Rochelle confirme son statut de valeur refuge régionale. La demande reste soutenue, notamment pour les résidences principales et semi-principales.Les biens avec extérieur restent premium. Les délais sont plus courts que la moyenne régionale.PoitiersAppartements : 1 800 – 2 100 €/m²Maisons : ≈ 210 000 – 240 000 €Évolution annuelle : +1 à +2 %Poitiers profite :De son bassin universitaireD’un marché locatif dynamiqueD’une accessibilité prix attractiveC’est aujourd’hui une ville à fort potentiel pour les investisseurs.4 Tendances clés janvier 2026Retour progressif des acquéreursLa baisse des taux redonne du souffle au marché.Recentrage sur la qualitéLes biens mal classés énergétiquement (DPE F/G) subissent encore des décotes.Littoral toujours résilientCharente-Maritime et côte basque maintiennent une tension forte.Villes secondaires attractivesPoitiers, Angoulême, Agen ou Mont-de-Marsan restent des marchés d’opportunité.Conclusion IMOGENJanvier 2026 confirme une phase de normalisation :Moins spéculatifPlus rationnelPlus favorable aux dossiers solidesLa Nouvelle-Aquitaine reste une région structurante du marché national, portée par des pôles forts comme Bordeaux et La Rochelle, mais aussi par des villes intermédiaires dynamiques comme Poitiers.

Baromètre IMOGEN de l’immobilierNouvelle-Aquitaine – Novembre / Décembre 2025Clôture de l’année immobilière et perspectives 2026IntroductionLes mois de novembre et décembre marquent traditionnellement un ralentissement du marché immobilier, mais 2025 se distingue par une stabilisation progressive après deux années de fortes turbulences. En Nouvelle-Aquitaine, les signaux observés sur la fin d’année confirment une normalisation du marché, avec des écarts territoriaux toujours très marqués.1. Évolution des prix immobiliers – fin 2025Prix médian régional : ≈ 2 610 €/m², stable sur le dernier trimestre 2025.Appartements : ≈ 3 110 €/m², légère progression sur l’année (+1 à +2 %).Maisons : ≈ 2 520 €/m², ajustement baissier plus visible sur certaines zones périurbaines.Neuf : prix maintenus à des niveaux élevés, freinés par la hausse des coûts de construction et une offre réduite.Lecture professionnelle La fin d’année confirme un marché moins inflationniste, où la capacité de financement redevient le principal facteur de fixation des prix.2. Volumes de transactions & dynamique de fin d’annéeNovembre–décembre : baisse saisonnière classique du nombre de compromis signés.Sur l’ensemble de l’année 2025, la Nouvelle-Aquitaine affiche néanmoins un volume de transactions supérieur à 2024, porté par le premier semestre et la stabilisation des taux.Les ventes se concentrent davantage sur :les biens bien positionnés en prix,les logements avec bon DPE,les secteurs offrant un bon compromis prix / qualité de vie.Les biens surévalués ou énergivores subissent des délais de vente plus longs en fin d’année.3. Conditions de financement – fin 2025Taux moyens observés :15 ans : ~ 3,00 %20 ans : ~ 3,20 %25 ans : ~ 3,35 %Les banques restent sélectives, mais les dossiers solides obtiennent des conditions stables depuis l’automne.Tendance notable : Les acquéreurs reviennent sur le marché avec des projets mieux préparés, davantage d’apport et une logique de négociation assumée.4. Zoom villes – Novembre / Décembre 2025(nouveaux focus, différents des précédents baromètres)Pau (64)Prix moyen : ≈ 2 250 €/m²Marché équilibré, soutenu par la demande locale et les primo-accédants.Délais de vente raisonnables sur les biens correctement estimés.Royan (17)Prix moyen : ≈ 3 950 €/m²Marché secondaire très dépendant des résidences secondaires.Ralentissement en fin d’année mais reprise attendue au printemps.Agen (47)Prix moyen : ≈ 1 750 €/m²Forte attractivité pour les budgets maîtrisés.Bonne tenue des maisons avec extérieur.Brive-la-Gaillarde (19 – zone limitrophe mais influente)Prix moyen : ≈ 1 900 €/m²Demande stable, marché peu spéculatif, rotation régulière.5. Points clés par territoire (fin d’année)Littoral : prix toujours élevés, mais baisse du nombre de transactions en hiver.Villes moyennes : cœur de la dynamique 2025 (Agen, Pau, Angoulême, Niort).Périurbain bordelais : ajustements de prix visibles, opportunités pour acheteurs patients.Rural : demande constante pour les biens rénovés et bien classés énergétiquement.6. Enseignements pour les professionnels✔️ Le marché de fin 2025 n’est plus un marché de volume, mais de qualité de dossiers✔️ L’estimation juste devient un levier stratégique clé✔️ Les vendeurs ont besoin d’un discours pédagogique, chiffré et réaliste✔️ Les contacts vendeurs qualifiés sont plus rares, mais beaucoup plus engagésLe regard IMOGENChez IMOGEN, cette fin d’année confirme une tendance forte : --> les professionnels les plus performants sont ceux qui accèdent aux bons vendeurs, au bon moment, avec la bonne information marché.C’est précisément dans cette logique que s’inscrit notre solution de mise en relation entre particuliers vendeurs et professionnels de l’immobilier.Sources principalesMeilleursAgents – Prix m² & tendances régionales (T4 2025)PAP / DVF – Transactions et prix moyensCAFPI / Pretto – Conditions de financement fin 2025Réseaux immobiliers nationaux (Century 21, l’Adresse, Orpi – synthèses annuelles)

1. Évolution des prix immobiliers – Octobre 2025Selon AV Transaction, au 1ᵉʳ octobre 2025 :Prix moyen appartements : ~ 3 173 €/m²Prix moyen maisons : ~ 2 646 €/m²Selon MeilleursAgents, les prix dans la région Nouvelle-Aquitaine (octobre 2025) indiquent :Appartement : ~ 3 123 €/m²Maison : ~ 2 561 €/m²Selon PAP / DVF :Prix moyen immobilier global : 2 156 €/m²Appartement : ~ 3 098 €/m²Maison : ~ 1 916 €/m²Sur 1 an : +0,3 % pour le global ; −1,0 % pour les biens anciensQuelques observations :On observe une forte dispersion selon les sources. Les données AV Transaction / MeilleursAgents indiquent des niveaux de prix plus soutenus, ce qui traduit l’influence des zones les plus attractives ou de biens de standing.Le niveau “global” plus bas (PAP / DVF) suggère que beaucoup de transactions se font sur des segments accessibles, ce qui rabaisse la moyenne.L’évolution en glissement annuel est relativement stable, voire légèrement négative dans certains segments de l’ancien (−1,0 % selon PAP).Conclusion : le marché semble s’orienter vers une stabilisation, avec de faibles variations, voire des ajustements baissiers dans certaines communes ou segments.2. Volumes de transaction & dynamique de marchéLe réseau Century 21 observe une hausse des transactions au 1ᵉʳ semestre 2025 : +11,4 % par rapport à la même période en 2024 (maisons +11,7 %, appartements +11 %)Sur le segment de l’immobilier d’entreprise, le bilan est plus faible : seulement 82 M€ investis au S1 2025 en Nouvelle-Aquitaine, en recul de 19 % sur un an, et 56 % en dessous de la moyenne quinquennale.Le réseau l’Adresse signale que le marché 2025 est “en dents de scie” : des disparités selon les mois, et une tendance vers la stabilisation après des phases de baisse marquée.À retenir : le redémarrage des volumes de transactions se confirme, mais de façon hétérogène selon les territoires et les segments de biens.3. Zoom sur villes de Nouvelle-Aquitaine – Octobre 2025Grâce aux données Efficity, on peut positionner quelques villes clés :Arcachon : ~ 7 680 €/m²Anglet (64) : ~ 5 760 €/m²Bordeaux (33) : ~ 4 330 €/m²La Rochelle (17) : ~ 4 780 €/m²Limoges (87) : ~ 1 570 €/m²Niort (79) : ~ 1 900 €/m²Quelques idées complémentaires selon les tendances :Autour de Bordeaux : certaines communes périphériques connaissent des baisses marquées sur les maisons, jusqu’à – 18 %, à cause d’un réalignement après des années de fortes hausses.Gironde : le marché local montre des signes de reprise modérée, avec une stabilisation des offres, mais encore très contrastée selon les secteurs.Pays basque / sud Landes : ralentissement perceptible sur le marché ancien, avec une moindre activité des acquéreurs dans les zones littorales très tendues.4. Points clés / enseignements départementauxLes villes littorales ou de prestige (Arcachon, Anglet, La Rochelle) continuent de tirer les prix régionaux vers le haut.Dans certaines communes périurbaines de Bordeaux, les prix des maisons reculent pour s’ajuster à la demande.Limoges reste l’un des marchés les plus accessibles, même si les prix y restent stables sur l’année.Le segment de l’immobilier d’entreprise peine à redécoller, ce qui témoigne d’un déséquilibre entre résidentiel et tertiaire.Le redémarrage des volumes observé sur le résidentiel montre une reprise prudente mais tangible, portée par les profils les plus solides.5. Facteurs de risque & perspectivesLe contexte macroéconomique : la remontée des taux d’intérêt inquiète les opérateurs — une hausse des taux pourrait freiner l’élan du marché. (Voir article Le Monde, 9 septembre 2025)La sensibilité aux corrections dans les zones surévaluées, en particulier les maisons très chères autour de Bordeaux, pourrait amplifier les mouvements baissiers.L’ajustement des prix dans les segments les plus sous tension pourrait offrir des opportunités aux primo-accédants et aux investisseurs bien positionnés.La persistance d’une demande pour les zones rurales ou périurbaines moins chères pourrait consolider la part de marché de ces territoires.Sources :"Le Monde", "Se loger", "Tavisite", "Efficity", "l'Adresse, "Buisness Immo +1", "Journal de l'agence", "PAP", "Meilleursagents", "AV Transaction"