Baromètre IMOGEN de l’immobilierNouvelle-Aquitaine – Novembre / Décembre 2025Clôture de l’année immobilière et perspectives 2026IntroductionLes mois de novembre et décembre marquent traditionnellement un ralentissement du marché immobilier, mais 2025 se distingue par une stabilisation progressive après deux années de fortes turbulences. En Nouvelle-Aquitaine, les signaux observés sur la fin d’année confirment une normalisation du marché, avec des écarts territoriaux toujours très marqués.1. Évolution des prix immobiliers – fin 2025Prix médian régional : ≈ 2 610 €/m², stable sur le dernier trimestre 2025.Appartements : ≈ 3 110 €/m², légère progression sur l’année (+1 à +2 %).Maisons : ≈ 2 520 €/m², ajustement baissier plus visible sur certaines zones périurbaines.Neuf : prix maintenus à des niveaux élevés, freinés par la hausse des coûts de construction et une offre réduite.Lecture professionnelle La fin d’année confirme un marché moins inflationniste, où la capacité de financement redevient le principal facteur de fixation des prix.2. Volumes de transactions & dynamique de fin d’annéeNovembre–décembre : baisse saisonnière classique du nombre de compromis signés.Sur l’ensemble de l’année 2025, la Nouvelle-Aquitaine affiche néanmoins un volume de transactions supérieur à 2024, porté par le premier semestre et la stabilisation des taux.Les ventes se concentrent davantage sur :les biens bien positionnés en prix,les logements avec bon DPE,les secteurs offrant un bon compromis prix / qualité de vie.Les biens surévalués ou énergivores subissent des délais de vente plus longs en fin d’année.3. Conditions de financement – fin 2025Taux moyens observés :15 ans : ~ 3,00 %20 ans : ~ 3,20 %25 ans : ~ 3,35 %Les banques restent sélectives, mais les dossiers solides obtiennent des conditions stables depuis l’automne.Tendance notable : Les acquéreurs reviennent sur le marché avec des projets mieux préparés, davantage d’apport et une logique de négociation assumée.4. Zoom villes – Novembre / Décembre 2025(nouveaux focus, différents des précédents baromètres)Pau (64)Prix moyen : ≈ 2 250 €/m²Marché équilibré, soutenu par la demande locale et les primo-accédants.Délais de vente raisonnables sur les biens correctement estimés.Royan (17)Prix moyen : ≈ 3 950 €/m²Marché secondaire très dépendant des résidences secondaires.Ralentissement en fin d’année mais reprise attendue au printemps.Agen (47)Prix moyen : ≈ 1 750 €/m²Forte attractivité pour les budgets maîtrisés.Bonne tenue des maisons avec extérieur.Brive-la-Gaillarde (19 – zone limitrophe mais influente)Prix moyen : ≈ 1 900 €/m²Demande stable, marché peu spéculatif, rotation régulière.5. Points clés par territoire (fin d’année)Littoral : prix toujours élevés, mais baisse du nombre de transactions en hiver.Villes moyennes : cœur de la dynamique 2025 (Agen, Pau, Angoulême, Niort).Périurbain bordelais : ajustements de prix visibles, opportunités pour acheteurs patients.Rural : demande constante pour les biens rénovés et bien classés énergétiquement.6. Enseignements pour les professionnels✔️ Le marché de fin 2025 n’est plus un marché de volume, mais de qualité de dossiers✔️ L’estimation juste devient un levier stratégique clé✔️ Les vendeurs ont besoin d’un discours pédagogique, chiffré et réaliste✔️ Les contacts vendeurs qualifiés sont plus rares, mais beaucoup plus engagésLe regard IMOGENChez IMOGEN, cette fin d’année confirme une tendance forte : --> les professionnels les plus performants sont ceux qui accèdent aux bons vendeurs, au bon moment, avec la bonne information marché.C’est précisément dans cette logique que s’inscrit notre solution de mise en relation entre particuliers vendeurs et professionnels de l’immobilier.Sources principalesMeilleursAgents – Prix m² & tendances régionales (T4 2025)PAP / DVF – Transactions et prix moyensCAFPI / Pretto – Conditions de financement fin 2025Réseaux immobiliers nationaux (Century 21, l’Adresse, Orpi – synthèses annuelles)

1. Évolution des prix immobiliers – Octobre 2025Selon AV Transaction, au 1ᵉʳ octobre 2025 :Prix moyen appartements : ~ 3 173 €/m²Prix moyen maisons : ~ 2 646 €/m²Selon MeilleursAgents, les prix dans la région Nouvelle-Aquitaine (octobre 2025) indiquent :Appartement : ~ 3 123 €/m²Maison : ~ 2 561 €/m²Selon PAP / DVF :Prix moyen immobilier global : 2 156 €/m²Appartement : ~ 3 098 €/m²Maison : ~ 1 916 €/m²Sur 1 an : +0,3 % pour le global ; −1,0 % pour les biens anciensQuelques observations :On observe une forte dispersion selon les sources. Les données AV Transaction / MeilleursAgents indiquent des niveaux de prix plus soutenus, ce qui traduit l’influence des zones les plus attractives ou de biens de standing.Le niveau “global” plus bas (PAP / DVF) suggère que beaucoup de transactions se font sur des segments accessibles, ce qui rabaisse la moyenne.L’évolution en glissement annuel est relativement stable, voire légèrement négative dans certains segments de l’ancien (−1,0 % selon PAP).Conclusion : le marché semble s’orienter vers une stabilisation, avec de faibles variations, voire des ajustements baissiers dans certaines communes ou segments.2. Volumes de transaction & dynamique de marchéLe réseau Century 21 observe une hausse des transactions au 1ᵉʳ semestre 2025 : +11,4 % par rapport à la même période en 2024 (maisons +11,7 %, appartements +11 %)Sur le segment de l’immobilier d’entreprise, le bilan est plus faible : seulement 82 M€ investis au S1 2025 en Nouvelle-Aquitaine, en recul de 19 % sur un an, et 56 % en dessous de la moyenne quinquennale.Le réseau l’Adresse signale que le marché 2025 est “en dents de scie” : des disparités selon les mois, et une tendance vers la stabilisation après des phases de baisse marquée.À retenir : le redémarrage des volumes de transactions se confirme, mais de façon hétérogène selon les territoires et les segments de biens.3. Zoom sur villes de Nouvelle-Aquitaine – Octobre 2025Grâce aux données Efficity, on peut positionner quelques villes clés :Arcachon : ~ 7 680 €/m²Anglet (64) : ~ 5 760 €/m²Bordeaux (33) : ~ 4 330 €/m²La Rochelle (17) : ~ 4 780 €/m²Limoges (87) : ~ 1 570 €/m²Niort (79) : ~ 1 900 €/m²Quelques idées complémentaires selon les tendances :Autour de Bordeaux : certaines communes périphériques connaissent des baisses marquées sur les maisons, jusqu’à – 18 %, à cause d’un réalignement après des années de fortes hausses.Gironde : le marché local montre des signes de reprise modérée, avec une stabilisation des offres, mais encore très contrastée selon les secteurs.Pays basque / sud Landes : ralentissement perceptible sur le marché ancien, avec une moindre activité des acquéreurs dans les zones littorales très tendues.4. Points clés / enseignements départementauxLes villes littorales ou de prestige (Arcachon, Anglet, La Rochelle) continuent de tirer les prix régionaux vers le haut.Dans certaines communes périurbaines de Bordeaux, les prix des maisons reculent pour s’ajuster à la demande.Limoges reste l’un des marchés les plus accessibles, même si les prix y restent stables sur l’année.Le segment de l’immobilier d’entreprise peine à redécoller, ce qui témoigne d’un déséquilibre entre résidentiel et tertiaire.Le redémarrage des volumes observé sur le résidentiel montre une reprise prudente mais tangible, portée par les profils les plus solides.5. Facteurs de risque & perspectivesLe contexte macroéconomique : la remontée des taux d’intérêt inquiète les opérateurs — une hausse des taux pourrait freiner l’élan du marché. (Voir article Le Monde, 9 septembre 2025)La sensibilité aux corrections dans les zones surévaluées, en particulier les maisons très chères autour de Bordeaux, pourrait amplifier les mouvements baissiers.L’ajustement des prix dans les segments les plus sous tension pourrait offrir des opportunités aux primo-accédants et aux investisseurs bien positionnés.La persistance d’une demande pour les zones rurales ou périurbaines moins chères pourrait consolider la part de marché de ces territoires.Sources :"Le Monde", "Se loger", "Tavisite", "Efficity", "l'Adresse, "Buisness Immo +1", "Journal de l'agence", "PAP", "Meilleursagents", "AV Transaction"

1. Évolution des prix immobiliers (septembre 2025)Prix médian global en Nouvelle-Aquitaine : ≈ 2 618 €/m², en hausse de +2 % sur un an, et +51 % sur 5 ans.Ancien : ≈ 2 286 €/m², en léger recul sur un an (−1 %) mais progression sur 5 ans.Neuf : ≈ 2 896 €/m², +4 % sur un an.Maison : ≈ 2 212 €/m², léger recul annuel, mais progression à moyen terme.2. Volume de transactions & conjonctureLes sources ne donnent pas encore un chiffre consolidé très récent pour l’ensemble du volume de transactions en Nouvelle-Aquitaine pour septembre, mais les tendances observées montrent une stabilité des prix couplée avec une demande qui reste sélective (acheteurs prudents) et une offre relativement stable.Le marché semble se maintenir à la rentrée, avec des disparités fortes selon les localités (zones littorales, métropoles vs zones rurales).3. Conditions de financement / taux de créditBien que les données spécifiques régionales (Nouvelle-Aquitaine) pour septembre ne soient pas toutes publiées, les taux observés dans les périodes récentes restent semblables à ceux des mois précédents : autour de 3,00-3,30 % selon la durée du prêt, pour les profils solides.On note une légère amélioration de l’accès au crédit pour certaines catégories d’acheteurs, dès lors que le dossier est bon (revenus stables, apport, bon profil) — ce qui soutient la demande. (Tendance reprise nationale retenue sur Nouvelle-Aquitaine)4. Zoom sur d’autres villes : Niort, Bordeaux, Lège-Cap-Ferret, AngoulêmeNiort (Deux-Sèvres) :Appartement : ~ 2 079 €/m² ; maison : ~ 1 960 €/m².Dans le quartier Centre-Ouest de Niort : appartements ~ 2 202 €/m² (+3,9 % sur 12 mois) pour ce quartier.Bordeaux :Prix moyen des maisons (~ août / début septembre) : ≈ 4 968 €/m².Cette valeur indique une légère baisse (−1,2 %) sur 12 mois pour ce segment.Lège-Cap-Ferret & communes littorales haut de gamme :Lège-Cap-Ferret : ≈ 8 614 €/m² pour les biens les plus chers.Soorts-Hossegor : ≈ 8 430 €/m².Anglet : placé parmi les villes les plus chères, mais à un niveau légèrement inférieur aux pointes du littoral Girondin ou landais.Angoulême :Prix au m² autour de ~ 1 952 €/m², +14 % sur un an pour cette ville.5. Points clés département / villeLittoral & communes de prestige : Lège-Cap-Ferret, Soorts-Hossegor, Arcachon continuent de creuser l’écart de prix avec le reste de la région ; la demande reste forte malgré le coût élevé.Niort : stabilité des prix, légère hausse dans certains quartiers comme Centre-Ouest. Bon compromis pour acheteurs recherchant un niveau de prix plus modéré.Bordeaux : marché des maisons très haut de gamme ; légère baisse annuelle sur certaines maisons, signe d’un ajustement.Angoulême : reprend du terrain avec une évolution annuelle forte (+14 %), ce qui peut indiquer un regain d’attractivité pour des villes de taille moyenne.Sources principalesLe Figaro Immobilier – “Prix m² immobilier en Nouvelle-Aquitaine en septembre 2025” Figaro ImmobilierImmo-Data – prix Niort / Bordeaux Immo Data+2Immo Data+2PAP / DVF – prix moyens par ville, appartements vs maisons (PAP) PAP - Particulier à ParticulierAV Transaction – estimation régionale Aquitaine-Limousin-Poitou-Charentes AV Transaction